Mladé rodiny se svými příjmy v převážné většině případů na hypotéku nedosáhnou a menším a středním investorům, kteří dříve byty kupovali ze svých celoživotních úspor za účelem byt pronajmout a přilepšit si tak třeba k důchodu, se kupovat předražené byty za současných podmínek jednoduše nevyplatí. Ano. Je tomu tak. Stačí jednoduchý příklad. Podíváme - li se na cenu průměrného nového bytu 2+kk v Praze o velikosti cca 55m2 , pak se tato pohybuje na úrovni 7,5 -8 mil.Kč. Ceny pronájmů stejného bytu jsou přibližně na úrovni 16 - 22 tis.Kč ve většině případů + poplatky a energie. Jednoduchým výpočtem 22 tis. x 12 měsíců = dojdeme k hrubému výnosu nájemného z takového bytu, který je 264 000 Kč. Po odečtení daní, které mohou činit v lepším případě 15% v horším pak 23% je čistý výnos z takto pronajatého bytu 224 000 Kč, respektive 201 000 Kč. Tento výnos z pronájmu středním investorům při současné výši úrokových sazeb jednoduše nedává smysl. Vloží-li totiž své úspory ve stejné výši jako je cena bytu na běžný termínovaný vklad s dnes běžně nabízenou procentní sazbou 6%, pak hrubý výnos při částce 7,5 mil.Kč činí 450 000 Kč při daňové sazbě 15% je následný čistý zisk z takto uložených prostředků 382 500 Kč. A rozdíl? Ten činí 181 000 Kč ročně. Realitní makléři Vám jistě podají své zdůvodnění, že k výnosu z pronájmu je potřeba také přičíst hodnotu trvalého růstu cen nemovitostí. Nicméně již nyní vidíme, že cena bytů ve starší zástavbě začíná klesat, v mnoha regionech pak až o 20%.

Co naopak středním investorům může dávat smysl je koupě nemovitosti v zahraničí. Po prvotním porevolučním nostalgickém zájmu o Chorvatsko se nyní zájem českých investorů stále více obrací ke Španělsku. Důvodu jsou nasnadě. Patří k nim výborné letecké spojení, bezpečnost,  vysoká úroveň kvality potravin a služeb, životní náklady velmi podobné české republice a celoročně stabilní teplé klima, které výrazně šetří náklady na energie. Nižší je i cena bytů, a to jak těch nově stavěných, tak i těch starších. Ta se pohybuje na úrovni cca 100 tis.Kč/m2, což je o 20-30% níže, než je tomu u nás. A výhody? Na dovolenou k moři ročně vycestuje až 50% Čechů. Pokud se jedná o dovolenou ve Španělsku například na oblíbeném ostrově Palma de Mallorca, pak dvoulůžkový pokoj s polopenzí u moře na 15 dnů vás vyjde mezi 80-100 tis.Kč. Pokud jedete například s dcerou a vnoučaty, je to dvojnásobek. Nicméně pokud si chcete užít stabilní teplé počasí i jako cyklisté nebo milovníci golfu, dá se očekávat, že 15 dnů v létě Vám nebude stačit a za teplem se vydáte i několikrát za rok. Částka za hotelové služby pak strmě narůstá. Pokud si vše dáte do potřebných souvislostí, investice do bytu ve Španělsku Vám začne dávat všestranný smysl. Koupíte byt ve vyspělé, bezpečné zemi, v blízkosti moře s teplým klimatem, za cenu, která má potenciál růstu a významně ušetříte za ubytování. Jdeme do toho!

Realitní kancelář – první instance na cestě ke koupi bytu ve Španělsku
Jezdíte do Španělska a máte vytipovaná místa, kde se Vám líbí a kam jezdíte opakovaně? Pokud ano, pak není nic jednoduššího než navštívit v prvé řadě webové stránky místních realitních kanceláří. Existují však i renomované španělské realitní portály, kde stačí zadat oblast či město a podle ceny a vybavení si již můžete vyfiltrovat svůj vysněný byt. Jistě Vám v tom pomůže jeden nejmenovaný světový vyhledávač, kde se hned v úvodu zobrazí sponzorované odkazy těch nejznámějších realitních portálů. Ty nejlepší z nich soustřeďují nabídky většiny menších regionálních realitních kanceláří. U každé nabídky je samozřejmě k dispozici kontakt na příslušného makléře. Pokud máte vybráno, spojíte se s ním a ve Vámi vybraném bytě si dohodnete schůzku. Jazykové bariéry jsou. Ale s pomocí lámané angličtiny a překladačů se dá vše zvládnout. Konec konců víte, za jakým účelem jste se v bytě sešli.

Rezervační poplatek, Smlouva o budoucí smlouvě
Pokud jste po prohlídce přesvědčeni, že apartmán musí být Váš a chcete ho koupit, požádáte realitního makléře o jeho rezervaci. Té předchází podpis rezervační smlouvy a složení rezervačního poplatku. Ten ve Španělsku činí 5tis.Eur. Po jeho zaplacení stáhne realitní makléř byt z nabídky na realitním portálu a během několika dnů s Vámi sepíše Smlouvu o budoucí smlouvě. Při podpisu této smlouvy je již zájemce povinen složit celkové prostředky ve výši 10% z kupní ceny nemovitosti včetně rezervačního poplatku. Není jistě třeba dodávat, že pro tyto účely je nutné mít v bance eurový účet s dostatečným množstvím prostředků. Převody peněz lze pak makléři doložit zasláním vytištěného screenu obrazovky z bankovního účtu mailem .

Kupní smlouva se podepisuje u notáře
Na základě smlouvy o budoucí smlouvě se sepisuje finální Kupní smlouva. Jejího podpisu se účastní prodávající, kupující, realitní makléř a notář, případně překladatel. Podpis smlouvy probíhá u notáře. K podpisu smlouvy je nutné vyřídit si buď na policii ve Španělsku nebo na Velvyslanectví Španělska v ČR takzvané N.I.E. ((Número identifikación de Extranjero). To  je ekvivalent čísla NIF španělského občana, zároveň slouží jako daňové identifikační číslo, které španělské úřady / policie udělují všem cizincům. V Česku to lze přirovnat k rodnému číslu. Při koupi nemovitosti či pobytu ve Španělsku delším než 3 měsíce je naprosto nezbytnou věcí, bez které zde nic nevyřídíte. Přidělené číslo N.I.E. je pak nedílnou součástí kupní smlouvy. Nutno je samozřejmě doplatit zbylou částku ceny nemovitosti, od které jsou odečteny poplatky z rezervační smlouvy a smlouvy o budoucí smlouvě. To se dá udělat přímo převodem prostředků u notáře. Nutné je samozřejmě na místě okamžitě vytisknout a doložit potvrzení banky o převodu prostředků na patřičný účet.

Co potřebujete k vyřízení N.I.E. na Španělské ambasádě v Praze
Pro vyřízení N.I.E. je nutné objednat si termín osobní schůzky přímo na španělské ambasádě v Praze. O termín schůzky si požádáte mailem. Na základě této žádosti Vám ambasáda zašle (opět mailem) termín s přesným datem a časem Vaší schůzky, který opět mailem potvrdíte. K vyřízení N.I.E. je zapotřebí vyplnit čitelně španělsky dva formuláře: a to EX15 a Tasa modelo 790 . K vyřízení N.I.E. je nutné sebou přinést samozřejmě své osobní identifikační doklady (OP, pas) a jejich fotokopie,  a také písemné doklady, kterými doložíte potřebu udělení N.I.E. V případě koupě domu nebo apartmánu to  je kupříkladu Rezervační smlouva nebo Smlouva o budoucí smlouvě o koupi nemovitosti.  Poplatky za legalizaci podpisu a kopie činí cca 500,-Kč za každou osobu, která o N.I.E. žádá.

Daně za převod nemovitosti, vklad nemovitosti do katastru a poplatky za právní služby a notáře
Daň z převodu nemovitosti se platí u nemovitostí koupených z druhé ruky. Jejich výše se liší podle regionu a činí 7-11%. U novostaveb se tato daň neplatí, nicméně jejich cena je vyšší o DPH, takže to de facto vychází nastejno. Služby notáře vyjdou přibližně na 1% ceny nemovitosti. Daň z nemovitosti se dá zaplatit buď hotově v některé španělskými úřady vybraných místních bank nebo převodem opět v některé z místních bank. Celý proces koupě nemovitosti však ve španělsku probíhá tak rychle a překotně, že ve většině případů již budete mít uhrazenu nemovitost, ale účet ve španělsku ještě mít zřízen nebudete. Nicméně požadavek na úhradu daně k Vám z úřadů dorazí velmi rychle a penále za neuhrazení daní jsou ve španělsku vysoké. V takovém případě Vám nezbyde nic jiného, než s pomocí realitního makléře vyhledat důvěryhodného právníka, kterému složíte potřebný obnos k zaplacení daně + provizi na jeho účtu a on za Vás obratem daň z převodu nemovitosti uhradí. Tato služba Vás vyjde na cca 400 Eur + DPH = 484 Eur. Nejhorší tak máte za sebou. Účet ve zdejší bance si však budete muset stejně vyřídit. Po koupi nemovitosti Vás začne totiž ihned nahánět správcovská firma, která má dům na starosti a poplatkům za služby a energie se stejně jako u nás, ani ve Španělsku nevyhnete. Nicméně tyto poplatky jsou poměrně nízké, takže si můžete začít v klidu užívat španělského sluníčka.

Ivo Románek