Jak se však k vlastnímu bydlení dopracovat ? A je vůbec nutné byt vlastnit ? Není lepší si v určitou chvíli startu mladé rodiny do života pronajmout byt odpovídající jejím ekonomickým možnostem a se stoupajícím kariérním růstem a zvyšujícími se úsporami se pak v klidu rozhlížet po vlastním bydlení ?
Určitě je. Koupi vlastního bydlení je totiž vždy nutné zasadit do reálného ekonomického rámce.
Samozřejmě, že prodejci bytů z řad realitních kanceláří a developerů vás budou vždy ujišťovat o tom, že právě nyní je ta nejvhodnější chvíle pro koupi toho či onoho bytu. A skutečně by se to tak mohlo jevit. Výrazně klesly ceny bytů v panelových domech a klesají i ceny nových bytů. Historicky na nejnižší úrovni (cca 3,5 % ) jsou také úrokové sazby z úvěrů. Ceny nových bytů jsou však stále příliš vysoké. Vyjít lze z jednoduchého srovnání. Zatímco v počátku vrcholu konjunktury trhu s byty ( rok 2005 ) se dal byt o velikosti 100 m2 v dobré lokalitě Prahy koupit cca za 5,5 mil. Kč a na konci konjunktury ( rok 2009 ) dokonce za ceny kolem 8 až 9 mil. Kč, dnes se cena za takový byt pohybuje v rozmezí 6 -7 mil. Kč. To je stále velmi mnoho a to z důvodu, že všichni, kteří si byt chtěli koupit nebo do něj vložili volné prostředky, již tak učinili, a pro ty, kteří chtějí financovat bydlení pomocí hypotéky, je tato cena jednoduše nedostupná. Pokud by proto nové byty měly být nyní dobře prodejné, jejich ceny by musely začít respektovat vývoj pracovního trhu, kde jak ve veřejné, tak i privátní sféře jsou mzdy výrazně snižovány a mnohde se dostávají zpět právě na úroveň let 2002-3. V té době se u nás ale stavěly a prodávaly byty za 35-45 tis. Kč / 1 m2 navíc s jedním zásadním rozdílem. Zatímco v tomto období u nás ekonomika neustále meziročně rostla, nyní každoročně klesá.
To však asi není možné. Důvodů může být několik. Developeři nakoupili v určité době draze pozemky a to jim neumožňuje cenu snížit, může za tím být i očekávání oživení trhu či váhání jít do rizika a prodat stávající volné byty v dostavěných projektech na hranici rentability. Je zde však i další možnost. Byty pronajmout a stát se tak jakousi správcovskou organizací. I to však sebou nese určité náklady a rizika.
Prodej nových bytů naráží i na další problém. Pohybují se ve tvrdé konkurenci stále levnějších bytů v panelových domech. Byt o velikosti 80 m2 v panelovém domě v osobním vlastnictví lze dnes v Praze koupit i za cenu 2,4 mil. Kč. Pokud bychom vložili do rekonstrukce bytu v panelovém domě 600 tis. Kč, pak máme za 3 mil. Kč plnohodnotný byt s dostatečnou podlahovou plochou, a když si počkáme, tak i v solidní, zabydlené lokalitě. Finanční rozdíl mezi novým a takto rekonstruovaným bytem o stejné velikosti je často až 1,5 mil. Kč. Konstrukční vady panelových domů lze dnes navíc bez problémů řešit jejich zateplením, výměnou oken či rekonstrukcí střešního pláště. O plnohodnotném bydlení v panelových domech dnes tedy nemůže být pochyb. Při podlomené důvěře v ekonomiku, kdy v jakémkoliv prodeji jednoznačně hraje roli dostupná cena, jsou nyní panelové byty hitem.
V řádech 3-5 % klesají na území ČR i ceny pronájmů. Jednoznačný vliv na cenu pronájmů má v tomto ohledu převis nabídky nad poptávkou. O to výhodnější je zajistit si s pomocí dobré a dlouhodobé nájemní smlouvy výhodný pronájem a postupnými kroky se bez počátečních krkolomných závazků úvěrovým ústavům dopracovávat k vlastnímu bydlení.
V případě, že se vážně rozhodujete o koupi vlastního bytu, neopomeňte zvážit celou řadu důležitých aspektů. V prvé řadě je to stabilita zaměstnání, výše současných příjmů a perspektiva jejich udržení či růstu, výše vašich úspor vzhledem ke konečné ceně zamýšlené investice (čím vyšší pořizovací cena tím vyšší procento úspor ), stav nemovitosti ( nová nebo k rekonstrukci ), lokalita, služby v okolí nemovitosti, dopravní obslužnost, hluk a podobně. Samozřejmě pokud si již musíte půjčit, volte úvěry s co nejnižší úrokovou sazbou a její dlouhodobou fixací.
Z výše uvedeného je zřejmé, že trh s byty, ať již s novými nebo staršími nepřinese v nejbližší budoucnosti nic převratného. Dá se očekávat jeho další stagnace v oblasti výstavby i postupné snižování cen jak u nových bytů, tak i těch dříve postavených.
Zájem může být maximálně o zajímavé projekty v atraktivních lokalitách, menší bytové projekty a domy s menšími byty vzhledem k růstu cen energií. Vzhledem k nestabilitě pracovního trhu lze očekávat nárůst poptávky po nájemním bydlení.
Důvody tohoto stavu jsou jednoduché. Ekonomická nejistota přinášející nestabilitu pracovního trhu, nedůvěra v pozitivní budoucí vývoj a s nimi špatná perspektiva dlouhodobého plánování.
Ivo Románek
