10 kroků jak správně vybrat a koupit byt

Kvalita bydlení rozhodující měrou ovlivňuje životní pohodu a spokojenost lidí. Jistě mi dáte za pravdu, že se lépe cítíte před opravenou fasádou domu a novými vchodovými dveřmi než před zašlým neudržovaným panelákem s původními okny a chybějícím těsněním mezi panely.

10 kroků jak správně vybrat a koupit byt

Ne jinak je tomu pokud vstoupíme na novou dlažbu za dveře rekonstruovaného či nového bytu, v koupelně nás čekají moderní zařizovací předměty, sprchový kout, závěsné WC a žebříkový radiátor na usušení ručníku nebo se ocitneme na prošlapaném linu a po otevření dveří do koupelny na nás civí původní – umakartové jádro.

V nabídce realitních kanceláří dnes najdeme byty všech kategorií  a v naprosto odlišném technickém stavu. Jak se v této džungli nabídek dobře zorientovat, při koupi bytu neudělat chybu a vytěžit tak ke svým finančním možnostem pro sebe to nejlepší ? Náš malý návod Vám při výběru dokáže účinně pomoci.

1. Lokalita
Kvalita lokality, v níž se byt nachází, rozhodující měrou ovlivňuje budoucí úroveň bydlení. Žádné technické vybavení člověku nedokáže nahradit fakt, že je od čtvrté hodiny ranní buzen tůrujícími zásobovacími vozidly čekajícími v zimě u vykládací rampy s domem sousedícího hypermarketu nebo pokud přímo pod okny vede průtah městem. V okolí obytných sídlišť by se také neměly nacházet žádné průmyslové podniky či zóny, které jsou vždy potenciálním zdrojem hluku a znečištění.

Dalším důležitým kritériem je dostupnost a četnost infrastruktury. K nim může patřit blízkost zařízení pro mladé rodiny, jako jsou školka, škola, zdravotnická zařízení, zázemí pro kulturu, sport či kroužky dětí s nezbytným napojením na městskou hromadnou dopravu. Pokud totiž máte malé děti a rozhodnete se bydlet v novém komplexu řadových domů, které jsou sice umístěny v hezkém prostředí, avšak odříznuty od veškeré infrastruktury, pak se může dojížděním a dopravou dětí vše značně zkomplikovat a také prodražit. V úvahu je nutné vzít fakt, že většinou partnerka se pak stává ženou v domácnosti, která se neobejde bez druhého osobního auta a veškerý čas jí zabere starost o domácnost a děti. Vše pak může vyřešit pouze chůva.

2.  Obálka a technický stav společných prostor domu
Obálka a technický stav domu je vlastně jakýmsi prvním upozorněním na to, jaké budete mít sousedy. Pokud je dům zdevastovaný a neudržovaný, dá se předpokládat, že kvalita bydlení není pro uživatele - většinou spoluvlastníky, tou hlavní prioritou a je zapotřebí mít se na pozoru. První Váš dotaz na realitního makléře, popřípadě pověřeného vlastníka, by se pak měl ubírat například touto cestou: Je plánováno zateplení domu a v jakém horizontu ? Jsou již vyměněny veškeré stoupačky v domě a provedena GO elektroinstalace ve společných prostorách domu ? Plánuje se výměna výtahu a vstupních dveří ? Pokud na všechny tyto dotazy dostanete negativní odpověď bude Vám ihned jasné, že sám s těmito věcmi nehnete a pokud dům například není zateplený, při dnešních cenách energií protopíte kalhoty.

3. Dispoziční řešení bytu
Významný vliv na komfort, pohodlí a pohodové užívání bytu má jeho vnitřní uspořádání – dispozice. Ideálním stavem je vstupní předsíň, ze které vedou dveře samostatně do každé z jednotlivých místností. Prostorná předsíň také umožňuje snadnou instalaci vestavných skříní pro uložení oděvů, obuvi, cestovních kufrů, sportovního náčiní atd. Snadno se do ní vejde dětský kočárek apod. Opakem je, pokud jsou všechny pokoje průchozí, do kuchyně se jde například přes obývák.  Pokud byt není dobře dispozičně vyřešen jen stěží v něm budete hledat klid pro rozjímání či odpočinek.

4. Velikost bytu – prostor
Na logiku dispozičního řešení navazuje prostor nebo chcete-li obytná plocha bytu. Ten je budoucímu uživateli striktně dán a jednoduše řečeno nelze zvětšit. Magazíny o bydlení nám sice mnohdy dávají krásné návody zdařilých přestaveb“ malých“ 2+1 na „prostorný“ 3+1 nicméně jde většinou jen o kosmetické úpravy vnitřní dispozice, které nám daný prostor mohou pomoci o něco lépe využít, nikoliv však zvětšit. Matematika je jednoduchá. Pokud má jedno 3+1 70 m2 a druhé 90 m2 obytné plochy rozdíl je 20 m2. To je jeden na panelákové prostory velký pokoj a ten nelze nahradit žádnou přestavbou. A člověk k životu prostor potřebuje.

5.  Energetická a finanční náročnost na provoz
Klíčovou roli při koupi bytu sehrávají náklady na jeho provoz. Mělo by tak být samozřejmostí, že makléř Vám předloží souhrn plateb za energie a další náklady spojené s bydlením ještě před samotnou koupí. Pokud dům totiž není zateplen nebo jsou – li v něm původní okna, můžete očekávat v položce plyn vysoké zálohy. Bez zajímavosti není ani spotřeba TUV, vody, elektřiny. U služeb za bydlení je nutné zaměřit se zejména na výši plateb do společného fondu oprav společenství vlastníků. Může se totiž snadno stát, že dům je sice zateplen, ale uživatelé si vzali na opravu poměrně vysoký úvěr, který splácí ve velmi vysokých částkách do fondu oprav. Převzetí takového úvěru by pak také mohlo bydlení značně prodražit.

6.  Způsob vytápění
Způsob vytápění v obytných domech může být ve své podstatě trojí. Byt může být vytápěn například vlastním kotlem umístěným v předsíni či koupelně. To je ideální stav, protože uživatel tak může přímo ovlivňovat tepelnou pohodu v bytě a s ní také konečnou spotřebu energií. Další variantou je společná plynová kotelna například pro dům či vchod. I toto řešení lze považovat vhodné z důvodu, že spotřeba energií je pod kontrolou spoluvlastníků bytových jednotek.

Méně šťastné je napojení bytů na centrální zdroje tepla. Zde již spoluvlastníci nemají možnost sledovat cenu energetických vstupů obstaravatele tepla, náklady na administrativu, mzdy i výši zisku. Není možné také sledovat technickou úroveň zdroje tepla, rozvodů v tepelných kanálech, kde může docházet k tepelným ztrátám či únikům, které v konečném důsledku zaplatí koncový zákazník.

7.  Umístění bytu v domě
Umístění bytu v domě je pro mnohé zcela individuálním pocitem. Pokud je v domě výtah a jezdí, rychle se dostaneme i do těch nejvyšších pater pod střechou. Avšak co když ne ? Nést nákup i s dítětem do 7. patra není nic jednoduchého. Stejně tak pokud spěcháme na autobus a soused v nižším patře potkal sousedku a vybavují se o několik pater níže již pět minut. Byty pod střechou může potkat také zatékání do podstřešních prostor a to opět není nic příjemného. Nevýhodu mají také byty v přízemí. Jsou snadněji dostupné pro zloděje, snáze je vidět, co se skrývá za okny a pocitově se v nich můžeme cítit o něco méně bezpečně. Přízemní byty v panelových domech jsou navíc umístěny nad sklepy a podlaha místností pak velmi často může v zimních měsících promrzat. Ideální je proto byt ve vnitrobloku od druhého podlaží výše.

8. Vybavení bytu
Častým argumentem prodávajících je také to,  že byt je nadstandardně vybaven. Zde však můžeme narazit na naprosto odlišný vkus původního a nového majitele a  zdánlivě dobře vybavený byt je pak vlastně bytem k rekonstrukci s vybavením na vyhození. Původní majitel sice tvrdí, že v bytě ponechá v ceně veškeré vybavení, ve skutečnosti však touží po tom se jej co nejjednodušší cestou zbavit a do nového domu si koupit moderní, zcela nové zařízení v souladu s posledními trendy. Jiné představy a pohled na bydlení má v drtivé většině případů i kupující. Ten se chce logicky nechat obklopit svými věcmi. Avšak za jednoho předpokladu. Pokud na to má.

Původní vybavení pak určitě přivítají ti, kteří nedisponují po koupi bytu dalšími finančními prostředky a požadují funkční zařízený byt ihned k nastěhování. Obdobný pohled na vybavení mohou mít lidé, kteří budou byt užívat pouze dočasně, jako jsou studenti, manažeři pracující v místě či lidé pohybující se v bytě pouze po dobu služební cesty.

9. Cena
Cena za byt v realitních kancelářích bývá obvykle nadsazena. Prodej bytu je totiž obchod jako každý jiný a s konečnou cenou by v závěru měli být všichni spokojeni. Tím všichni rozumějme prodávajícího, kupujícího i realitního makléře. Prodávající realitní makléři velmi dobře vědí, že kupující musí nabýt pocit, že dosáhl díky slevě optimální ceny, prodávající má naopak jasnou představu o výnosu z prodeje bytu a realitní makléř disponuje velmi dobrým přehledem o možnostech i ceně podobného bytu na trhu nebo představách kupujících. V konečném důsledku i jeho práce musí být zaplacena.

Cenu bytu ovlivňují všechny výše uvedené faktory. Pokud má tedy cena odpovídat známému poměru cena /výkon, musíme přihlédnout k lokalitě, technickému stavu obálky a společných částí domu, dispozičnímu řešení, velikosti podlahové plochy bytu, dosavadní  spotřebě energií, způsobu vytápění  - dálkové, lokální, technickému stavu a vybavení interiéru ( především stav elektroinstalací, plynoinstalace, stavu komínů, vybavení koupelny (sprchový kout, nové zařizovací předměty), podlah, vnitřních dveří či kuchyně – vybavenost myčkou na nádobí, mikrovlnná trouba, elektrická varná deska, lednička atd.

Rozhodující u vybavenosti je zejména stav instalací, rozvodů vody, vytápění, komínů a elektro. Vždy je dobré vyžádat si příslušnou revizi, která doloží, že zařízení či rozvod je možné ve stávajícím stavu provozovat.

10.  Kvalitní smlouva o koupi
Snad nejdůležitější částí koupí bytu je podpis kvalitní smlouvy. Měli byste mít proto před jejím podepsáním dostatek času k jejímu prostudování, poradě s Vaším právním zástupcem a doplnění Vámi navrhovaných požadavků do smlouvy tak, aby pro Vás byla akceptovatelná. Jednat ukvapeně a pod nátlakem může znamenat také to, že můžete snadno naletět a přijít o své těžce vydělané celoživotní úspory.

Za osu kupní smlouvy lze považovat dokladování, že převodce disponuje veškerými  vlastnickými právy k nemovitosti doložené výpisem z katastru nemovitostí a toto právo nepozbyl ani v den prodeje nemovitosti, není žádným způsobem omezen v nakládání s ní, žádná třetí fyzická ani právnická osoba není oprávněna k užívání této nemovitosti a na nemovitosti neváznou zástavní práva, věcná břemena, nájemní práva ani jiné právní závazky. Smlouva by měla také znemožnit převodci možnost dalšího nakládání s nemovitostí v době převodu, deklarovat by měla uživatelnost a nezávadnost bytu a prohlášení o pravdivosti údajů poskytnutých převodcem. Smlouva samozřejmě musí obsahovat cenu, většinou dohodou. Pokud obchod zprostředkovává realitní kancelář, v převážné většině vyžaduje úhradu rezervačního poplatku. Ten bývá ve výši cca 10 % kupní ceny. V případě, že si kupující koupi rozmyslí, o rezervační poplatek většinou přijde. Když si naopak prodej rozmyslí prodávající a k prodeji bytu nedojde, rezervační poplatek je kupujícímu vrácen. Za předpokladu, že vše probíhá hladce, kupující po podpisu kupní smlouvy uhradí na účet prodávajícího rozdíl mezi kupní cenou a rezervačním poplatkem a po zápisu do katastru je mu realitní kanceláří doručen nový výpis z listu vlastnictví. Toho na co si dát pozor je však mnohem více. Nikdy situaci nepodceňte a obraťte se ve věci kupních smluv na zkušeného právníka.

Ivo Románek

Vyhledávač stavebních pojmů

Nechte si zasílat měsíční newsletter

Na facebooku

NAŠI PARTNEŘI Další partneři