Z těch nejvýznamnějších můžeme jmenovat kupříkladu Rohan City, Smíchov City, Belárie Modřany nebo Dejvice Center.
Nicméně za poslední rok se situace na stavebním trhu dramaticky změnila. Jak se to promítá do koncepce přestavby Smíchova, kde je Sekyra Group významným hráčem, i do dalších plánovaných aktivit firmy, tak to již byla naše první otázka, kterou jsme při naší návštěvě položili řediteli developmentu společnosti Sekyra Group, a. s., panu Ing. Igoru Klajmonovi. Ten k tomu v úvodu našeho setkání poznamenává:
„Máte pravdu. Přestavba Smíchova je mimořádně složitou a komplexní záležitostí, kde naše aktivity představují pouze část celkového řešení. Významnými hráči a developery v této oblasti jsou také společnost SŽ, v jejíž gesci je kompletní přestavba zdejší železniční stanice a železničního uzlu, a pražský magistrát, který plánuje nad nástupišti železniční stanice Smíchov vybudovat úplně nový terminál pro městskou, příměstskou a dálkovou autobusovou dopravu včetně několikapatrového P+R parkovacího domu. Do hry však nyní vstoupila nestabilní situace na trhu způsobená prudkým růstem cen stavebních materiálů, energií a stavebních prací, což samozřejmě investičním organizacím značně znesnadňuje jejich činnost. Pevně však věřím, že práce na přestavbě železniční stanice Smíchov začnou v příštím roce, jak je plánováno, stejně jako samotná výstavba Smíchov City Jih.
Jak pokračují vaše aktivity při výstavbě projektu Smíchov City Sever a návazného projektu Smíchov City Jih?
Náš postup probíhá přesně v intencích předem stanoveného plánu. Ve výstavbě nyní máme první i druhý blok projektu Smíchov Sever s více než 420 byty, maloobchodním parterem a kancelářskou částí. U prvního je hotova hrubá stavba, kanceláře budeme kolaudovat na podzim tohoto roku a první byty předávat v prvním pololetí příštího roku.
Velký úspěch pro nás loni v létě znamenalo získání územního rozhodnutí v rámci připravovaného projektu Smíchov Jih, jehož obsahem je výstavba celkem 8 víceúčelových budov, letos na podzim budeme žádat o stavební povolení. To obnáší celkem 16 stavebních povolení na veškeré objekty v tomto území a v něm umístěnou technickou infrastrukturu, jakými jsou voda, kanalizace, plyn či stavby pro dopravní obslužnost. Při přípravě projektu velmi úzce spolupracujeme se společností SŽ i městem, které má na výstavbu železničního koridoru i přestavbu stanice Smíchov již územní rozhodnutí, město získalo kladné stanovisko posouzení vlivu stavby na životní prostředí, tzv. EIA na projekt dopravního terminálu.
Pokračujeme také v přípravě dalších tří rezidenčních bloků ve středu území. Vybráno bylo v soutěži také 10 architektonických kanceláří, které projektují jednotlivé rezidenční bloky.
Zároveň začínáme vypisovat výběrová řízení na zhotovitele těchto staveb části jih, kde se plánují investice přes 10 miliard korun. I přes obtížnou situaci na trhu, kterou vnímáme, je naším přáním stavět všechny objekty zároveň tak, aby práce v území skončily souběžně a nic nebránilo plnému využití všech objektů a celého území bez omezení. Poptávky na stavební práce zadáme v průběhu léta a jednání s dodavateli proběhnou nejpozději na podzim či začátku zimy. Zahájení stavebních prací na výstavbě projektu Smíchov City Jih pak plánujeme v průběhu roku 2023.
Do jaké míry nyní ovlivňuje vaši činnost zvyšování cen materiálů, energií, úvěrů či hypoték?
Období levných peněz je minulostí a trh vykazuje ochlazení poptávky. Na druhou stranu byty nejsou, nájmy rostou a stěží někdo dokáže kvalifikovaně odhadnout, jak se situace na trhu ovlivněném do značné míry válkou na Ukrajině bude dále vyvíjet. Velmi obtížně se predikuje dlouhodobý vývoj inflace, která započala zdražováním již v postcovidovém období nabouráním dodavatelsko-odběratelských řetězců, což válka na Ukrajině ještě více prohloubila. Mnohaleté zaběhnuté vazby byly přerušeny. Na tyto věci, které se před tím nikdy nestaly, navíc nikdo nemohl být a nebyl připraven. Proto mají naši dodavatelé problémy s naplněním stávajících kontraktů. Našim stálým dodavatelům se snažíme pomoci, nejsme tak striktní ani z hlediska časového plnění, nejsme ale schopni přenést neočekávaně vzniklé náklady na našeho koncového zákazníka. Ve skutečnosti to znamená, že tyto kompenzace jdou do našich nákladů na úkor výše zisku.
Neovlivňuje tato situace vaše jednání s dodavateli o nových zakázkách?
Bezesporu ovlivňuje. U nových kontraktů nechtějí jít dodavatelé na pevně stanovené ceny, případně požadují u některých materiálů takové rezervy, že by to pro nás nebylo zajímavé. Jedním z takových materiálů je kupříkladu železo, kde více než 40 % světové produkce pocházelo z Ukrajiny či Ruska. Naší snahou je dohodnout se s nimi na provizorní (plovoucí) ceně a společným sdílením rizika držet ceny na přijatelné úrovni. Takto postupujeme u limitovaného počtu komodit. Dodavatelé se samozřejmě snaží najít alternativní zdroje z jiných zemí, jakými jsou kupříkladu Turecko, mnohdy to však znamená další zdržení dodávek. To při sjednávání zakázek klade značné nároky na důvěru a otevřené partnerství mezi námi a zhotovitelem.
Může v budoucnu menší poptávka po nových projektech snížit cenu stavebních prací?
Domnívám se, že nikoliv. Již období první velké finanční krize v roce 2008, kdy stavební firmy prošly zásadní restrukturalizací, se ukázalo, že klesne-li poptávka po stavební výrobě, klesne s ní i počet stavebních kapacit a lidí pracujících ve stavebnictví. Nyní je vidět, že krize se opakují, nicméně stavební společnosti jsou na ně lépe připraveny. Nepředpokládáme tudíž zásadní snížení ceny stavebních prací. Cestu spíše vidím v dalším zefektivňování stavební výroby a lepší organizaci práce. Bezesporu redukce nabídky nových projektů povede k mnohem tvrdším jednáním mezi všemi účastníky výstavby. Dle mého názoru tak dodavatelé, i projektanti budou nuceni snížit očekávanou ziskovost.
Jak se promítá tato situace do přípravy vašich nových projektů?
Cílem je vyvinout takový produkt, který osloví naše klienty a budou schopni si ho dovolit. Jsme pod obrovským tlakem na cenu ve všech směrech, a to nejen v přípravné, ale i realizační fázi. Vidíme kupříkladu, že stoupají náklady na projektovou přípravu, nicméně projekty vykazují stále řadu rezerv. A i když máme k dispozici řadu nových technologií, nezdá se nám, že by projektová příprava probíhala rychleji, přesněji a efektivněji. U standardů v oblasti vybavení bytů se snažíme být efektivnější díky našim přímým nákupům od specializovaných dodavatelů v oblasti sanity, obkladů a dlažeb, podlahových krytin či vnitřních dveří napříč projekty. Zabýváme se i možností určité prefabrikace a zrychlení výstavby, například využitím koupelnových modulů apod. Ve vztazích s našimi dodavateli stavebních prací se snažíme společně pracovat s co nejvíce otevřenými kartami, abychom lépe dokázali eliminovat rizika plynoucí z nestability na trhu stavebních materiálů.
Mění se v tomto ohledu i vaše obchodní strategie?
Do jisté míry ano. Kupříkladu vzhledem k aktuální situaci na realitním trhu, kterou výrazně ovlivňuje nejen růst stavebních nákladů, ale také finančních nákladů na straně investora i kupujících, jsme se rozhodli, že nebudeme nabízet projekt Rezidence Opatov pro trh individuálních kupujících a naopak přepracujeme tento projekt pro potřeby nájemního bydlení. Nově připravovaných více než 300 bytů jsme nabídli investičnímu fondu, který je bude pronajímat. Ačkoli se to jeví jako nový trend, tak dlouhodobé financování a nájemní byty má ve svém portfoliu běžně řada fondů v zahraničí a nyní tento prvek vstupuje i k nám. Z našich zkušeností víme, že investiční fondy dokáží potenciálním nájemníkům zajistit lepší uživatelský komfort, stabilnější prostředí i bezpečnost dlouhodobého pronájmu nemovitostí. Proto část portfolia, které v budoucnu budeme stavět, chceme nabídnout právě pro tyto účely. Nicméně našich dalších projektů se tato změna netýká. Budoucnost rozvoje developmentu u nás pak vidím ve větší diverzifikaci forem vlastnictví, kdy vedle převažujícího soukromého vlastnictví bytů bude do hry stále více vstupovat forma družstevního bydlení a nájemního bydlení vlastněného významnými investičními fondy.
Děkujeme za rozhovor
a srdečné přijetí
Ivo Románek
