Dobrý den pane Leble, můžete jednoduše zopakovat hlavní vlivy, které od roku 2012 považujete za nepříznivé?
Hlavní vlivy, které nás zajímají je zvýšení DPH, deregulace nájemného, regulativ Evropské komise k hypotékám, skončení dotačního programu ZELENÁ ÚSPORÁM a také růst cen materiálů. Každá z těchto situací jednotlivě bude velkou nepříjemností. Dohromady pak tvoří skutečně nepěkný koktejl.
Ekonomické stavby se snaží na každou z těchto situací dobře připravit. Již šest měsíců tedy připravujeme plány, jak budeme na vzniklé situace reagovat.
Který z těchto vlivů považujete za nejsilnější?
Těžko hodnotit. Velmi špatné bude zvýšení sazby DPH a přímo tragické by pak bylo zavedení regulativu Evropské komise. Se zrušením dotačního programu ZELENÁ ÚSPORÁM se budeme umět vyrovnat. Tato by se dotkla výrazně jen jednoho našeho programu PASIVNÍ DŮM.
Pojďme tedy jednotlivě. Zvýšení sazby DPH. Co přesně českým stavebníkům hrozí?
Dnes je stavba domu do 150 m2 zastavěné plochy, to je většina domů, které stavíme, zatížena nízkou 10% sazbou DPH. V rámci vládních reforem pak vláda plánuje zvýšení této nízké sazby DPH na 18 %.
Takto razantní nárůst DPH zvýší skokově ceny domů o 8 procent jen prostým zaúčtováním zvýšené daně. Následně nárůst sazby DPH zvýší i ceny energií, a tím režii staveb a výrobu stavebních materiálů. Cena stavebních materiálů je na ceně energií velmi závislá. Zvýšení DPH o 8 procent se tak v ceně domu promítne hned několikrát. Celkový nárůst očekáváme v hodnotě cca 12 %.
Například cena domu Ekonomik N14/1 vzroste tímto jedním vlivem o 360.000,-Kč.
Peníze získané ze zvýšení DPH plánuje vláda použít na financování důchodové reformy. Nutnost důchodové reformy je přímo akutní, nelze tedy předpokládat, že by vláda od záměru zvýšení DPH ustoupila.
Co si máme představit za rozhodnutím Evropské komise k hypotékám?
Tady si předně musím postěžovat na česká média. Až na několik světlých výjimek tato nevěnují rozhodnutí Evropské komise žádnou pozornost. Snad proto, že Brusel je tak daleko a snazší je celé dny psát o tom co píše v knize manželka bývalého politika o jiném politikovi. Jenže Česká republika se rozhodla stát se součástí EU. To co rozhoduje Evropská komise ovlivní životy Čechů více nežli bahnění české politické scény. Děláme velkou chybu, když si těchto silných vlivů nevšímáme a nesnažíme se je ovlivnit.
Evropská komise schválila závazný předpis pro poskytování hypotečních úvěrů. Tímto předpisem Evropská komise zavazuje všechny členské státy EU k jednotné metodice poskytování hypoték. Předpis má být pro všechny členy závazný, Česko nevyjímaje.
Podstatou regulace je děsivá podmínka poskytovat hypoteční úvěry pouze na hodnotu 40 % ceny nemovitosti. Nově tedy nebude možné poskytnout hypotéku na 100 % ceny, jak je dnes velmi časté, nepůjde poskytnout hypotéku na 70 % ceny, jak je pro banku velmi bezpečné, nebude možné půjčit ani na polovinu ceny nemovitosti. Evropská komise se rozhodla, že tou jedině správnou a možnou hypoteční půjčkou je 40 % ceny.
Předpis je bohužel vydaný jako závazný pro všechny členské státy EU. Nedojde-li k velkému třesku, který by strategii Evropské komise změnil, dojde během několika dalších let k naprosté devastaci trhu hypotečních úvěrů. Většina dnešních klientů by za takovýchto podmínek již svůj dům nemohla postavit. Navrhovaný zákon bude požehnáním pro nájemní bydlení a pohromou pro bydlení ve vlastních domech. Nové domy se přestanou stavět a nájmy prudce vzrostou.
Většina dnešních klientů by podle nových podmínek hypotéku nedostala.
Dalším Vámi zmiňovaným jevem je zrušení dotace Zelená úsporám. Není tato zrušena již od podzimu?
Není. Čerpání je přerušeno, probíhá inventarizace kolik prostředků je vlastně utraceno. Dotace bude ještě v letošním roce pokračovat. Kdy dojde k vyčerpání prostředků a tím k zániku tohoto dotačního titulu dnes nevíme. Náš odhad byl na rok 2012. Snad se v březnu dozvíme více.
Zrušení tohoto programu by se v Ekonomických stavbách výrazně dotkla jen jednoho programu PASIVNÍ DŮM. Přesto by to byla škoda. Pasivní domy je možné dnes s pomocí této dotace stavět téměř za cenu domů normálních. Hodně klientů dnes žádá pasivní domy. Pokud dotace skončí, přestanou se pasivní domy opět stavět.
Zvýšení cen materiálů. Skutečně je toto riziko velké?
To je jistá věc. Čeští výrobci materiálů byli zvyklí zvyšovat své ceny v průměru o 7 % ročně. Vlivem ekonomické krize v letech 2008 až 2010 nebylo možné toto zvyšování cen standardně uplatnit. Ceny materiálů jsou tedy zadržené. Výrobci čekají na oživení trhu k tomu, aby skokově upravili ceny svých výrobků.
V druhé polovině roku 2010 již zažíváme zásadní oživení zájmu klientů. Je vysoce pravděpodobné, že tato zvýšená poptávka povede v letech 2011 a 2012 ke zvýšení cen většiny stavebních materiálů. Tento vliv na cenu odhadujeme okolo pěti procent.
Toto je však vliv, na který jsme zvyklí a s kterým si poradíme.
Posledním Vámi zmiňovaným vlivem pak je deregulace nájemného.
ANO. Tady jsme v našich modelech spíše ve sféře odhadů a spekulací. Myslím však odhadů reálných. Deregulace nájemného přinese mnoha lidem užívající nájemní byty rozčarování z tržní ceny nájemného. Mnoho takto postižených nájemníků začne svůj nový tržní nájem konfrontovat s možností platit hypotéku za kvalitní bydlení ve vlastním domě či bytě.
V době krize se prakticky zastavila příprava nových lokalit pozemků. Banky takové projekty zcela odmítají financovat. Stavební parcely byly jedinou komoditou v realitách, která ani v krizi neztrácela svoji hodnotu. Nedostatek nových developerských projektů může vést ke skokovému zvýšení cen pozemků. ES čerpají svoji zkušenost z polského trhu, kde se ceny stavebních pozemků během roku zvýšily o 100 %.
Deregulace nájemného může přinést velké množství zájemců o nové pozemky v době, kdy se nové lokality nepřipravují. Vysoká poptávka tak může vyšroubovat cenu pozemků.
Na začátku našeho rozhovoru jste řekl, že se na rizika připravujete. Jak se může stavební společnost připravit na zvýšení DPH, nedostupnou hypotéku či zvýšení cen materiálů?
Tedy prvou a dnes hlavní strategií je těmto vlivům utéct. Klientům říkám, pokud můžete, na nic nečekejte. Klienti, kteří teď začnou, většině těchto vlivů utečou.
Pro ty, kteří neutečou, hledáme cesty jak zmírnit dopady. Budujeme vliv na některé developerské projekty, abychom mohli svým klientům pozemky nabídnout pokud by pozemky nebyly. Jednáme s bankovními domy a modelujeme, jak obejít případný regulativ Evropské komise. Kolegové se snaží zablokovat ceny materiálů u výrobců na další rok. Tedy nečekáme co přijde. Jsme aktivní.
