Ve skutečnosti to znamená, že i menší startovací byty s dispozicí 2+kk a velikostí podlahové plochy 55 m2 se dnes již běžně prodávají v cenovém rozmezí 5 - 5,5 mil. Kč oproti dřívějším 2,5 - 2,8mil. Kč. Mnoho lidí si tak klade otázku, zda-li růst cen bytů bude dále pokračovat i v budoucnu nebo se již zastavil, či dokonce můžeme očekávat pokles cen bytů. Najít odpověď nám mohou pomoci ekonomická fakta.
Růst cen bytů neodpovídá růstu mezd
Prvním z nich je pohled na růst průměrných mezd v ČR v inkriminovaném období let 2015 - 2018. Zatímco v roce 2015 činila průměrná mzda v ČR přibližně 26,6 tis. Kč, tak v roce 2018 to již bylo 31,9 tis. Kč. To představuje skutečně markantní růst mezd na úrovní téměř 20 %. Vliv na zvyšování mezd měl zejména vysoký růst českého hospodářství na meziroční úrovni až 4,5 %, dále pak politický a společenský tlak ovlivněný parlamentními volbami v roce 2017. I tento nebývalý růst mezd však ani zdaleka nemůže pokrýt téměř 100% nárůst cen bytů. Již tento parametr hovoří jasnou řečí. Ceny bytů budou v budoucnu minimálně stagnovat.
Další argumenty pro to, že se růst cen bytů zastaví
Vyšší ceny bytů znamenají jediné. Vyšší hypotéky a vyšší splátky po delší období. Na možnosti přehřátí hypotečního trhu reagovala i centrální banka již několikerým zvýšením úrokových sazeb. Zatímco ještě v červnu 2017 se úroky z hypotečních úvěrů pohybovaly na hranici 2 %, v září letošního roku již činila průměrná úroková sazba 2,53 %.
Vedle samotného zvyšování úrokových sazeb jsou zde však i další opatření, která značně omezí čerpání hypoték. Již v dubnu 2017 vstoupilo v platnost opatření ČNB zakazující klientům poskytovat hypotéky nad 90 % hodnoty nemovitosti a významně omezuje také hypotéky nad 80 %, kterých mohou banky poskytnout maximálně 15 % z nových úvěrů. Zároveň by výše úvěru neměla překročit devítinásobek čistého ročního příjmu zájemce o hypotéku a jeho celkové měsíční zadlužení by nemělo přesáhnout 45 % měsíčních příjmů. Zájemce o hypotéku dále musí disponovat částkou ve výši 20 % z hodnoty uvažované hypotéky z vlastních zdrojů. Nutnost splnění všech těchto podmínek pak bude mít za následek jediné. Úbytek žadatelů o hypotéku a s tím snížení zájmu o koupi bytů.
Čísla hovoří jasnou řečí
Pokusíme se nyní všechny tyto okolnosti shrnout a promítnout je do reálné současné pozice potenciálního žadatele o hypotéku. Na prvním místě je třeba vzít v úvahu růst cen bytů až o 100 %, kdy ještě v roce 2015 stál běžný byt 2+kk s podlahovou plochou 55 m2 cca 2,7 mil. Kč ve srovnání s nynějšími 5,5 mil. Kč. Tento byt bychom mohli ještě v roce 2015 ze 100 % hradit s pomocí hypotečního úvěru. Nicméně předpokládejme, že máme 700 tis. Kč z vlastních zdrojů a hypotéku si budeme brát ve výši zbylých 2 mil. Kč. se splatností 20 let. Měsíční splátka takového úvěru by se při tehdejších úrokových sazbách cca 2 % pohybovala kolem 11 tis. Kč. Ceny pronájmů bytů 2+kk se v roce 2015 v Praze blížily úrovni 12-13 tis. Kč bez energií. Z toho je zřejmé, že koupě bytu za takových podmínek byla výhodná a dávala smysl.
A jak je tomu u stejného bytu nyní? V případě nynější ceny obdobného bytu 2+kk na úrovni 5,4 mil. Kč již nám naše zdroje – tedy 700 tis. Kč ani zdaleka nebudou dostačovat na splacení základní jistiny. Pro poskytnutí hypotečního úvěru budeme potřebovat alespoň 900 tis. Kč z vlastních zdrojů. Pokud bychom se rozhodli půjčit si zbylých 4,5 mil.Kč, pak výše měsíční splátky bude vyšší než 21 tis. Kč měsíčně a to po delší dobu 25 let. Musíme také počítat s přímou úměrou, že čím více peněz si půjčíme, tím větší je rizikovost úvěru a s tím roste i úroková sazba z půjčky. Ta se v tomto případě dnes vyšplhá až k hranici 3 %. V průběhu 25 let tak na úrocích za tuto půjčku zaplatíme téměř o 1,9 mil. Kč více, než činí výše splácené částky. Ceny pronájmů bytů této velikosti šly v Praze sice také směrem vzhůru. Zdaleka ne však tak dramaticky. Pohybují se dnes na úrovni 14 -15 tis. Kč bez energií. Otázka tedy zní: Je nyní výhodnější pronájem nebo hypotéka?
Pohled pragmatika
Při rozhodování o výši hypotečního úvěru by měla platit podobná pravidla jako při předjíždění autem. U něj totiž platí jedna jasná a nepsaná zásada: „Kde nevidíš, nejeď!“. Pokud bychom to vztáhli na úvahy při rozhodování o tom, zdali si za těchto okolností vzít hypotéku s velmi vysokým úročením, splátkami na hranici svých finančních možností a dlouhou dobou splatnosti, pak získání pronájmu za rozumnou cenu se v tomto ohledu nyní jeví jako optimální řešení, na které vidíme, a má zřetelné obrysy.
Zmýlená neplatí
Lidé totiž mylně chápou pronájem bytu jako marnou investici, která znamená promrhané peníze bez hmatatelného výsledku na konci. Málo z nich si uvědomuje, že hypotéka je vlastně totéž. Zde si pouze namísto bytu pronajímáte od poskytovatele peníze. A čím více si jich pronajmete, tím více na konci zaplatíte. Vezmeme-li pak v úvahu, že za oněch 1,9 mil. Kč, které nyní na hypotéce (pronájmu peněz) u běžného bytu žadatel přeplatí, mohl například 3-4 roky bydlet v pronájmu, střádat a koupit si byt v okamžiku poklesu jeho ceny, pak rozumný pronájem dává jednoznačně smysl. Proč? Důvod je jednoduchý. Nižší pořizovací cena bytu znamená menší hypotéku, kratší dobu splácení s nižšími úroky a tím i značnou úsporu nervů i finančních prostředků. Stále je však mnoho těch, kteří jsou chyceni do PR bubliny developerů a bankovních ústavů.
Pokles cen bytů přijde
Ceny bytů se již více než dva roky drží na svém vrcholu. K poklesu jejich cen však dříve či později stejně dojde. Důvody jsou zřejmé. Ekonomika již nyní zpomaluje růst. To povede ke stagnaci mezd a tím k dalšímu snížení počtu žadatelů o hypoteční úvěry. Prodej bytů za současné ceny se téměř zastaví. Developeři však mají rozpracovánu řadu dalších bytových projektů k realizaci. Pokud je budou chtít uskutečnit, budou muset ceny stávajících neprodaných bytů snížit. Ano, je pravda, že se zvýšily ceny stavebních pozemků, mírně vzrostla i cena stavebních prací, nicméně i kdyby se cena nákladů za 1 m2 postaveného bytu nyní vyšplhala na úroveň 60 tis. Kč, tak prodej je stále realizován za 100 tis. Kč/m2, což nyní znamená pro developery stále hrubý zisk na úrovni 40%. Prostor pro snížení cen zde tedy je. Konec konců první slevy ve formě různých statisícových bonusů se na trhu s byty u developerů objevují již nyní. Z našeho pohledu to znamená jediné. Skutečné slevy bytů jsou za rohem a vydělají na nich jak prozíraví developeři tak i trpěliví potenciální zájemci o nové bydlení.
